Från stuprör till helhetstänk – fastighetssektorns nya energikarta

Det svenska fastighetsbeståndet genomgår just nu en omfattande omställning. Nya regelverk, affärsmodeller och tekniska lösningar förändrar förutsättningarna i snabb takt. För många aktörer handlar energifrågan inte längre om enskilda byggnader, utan om hur hela bestånd och stadsdelar kan optimeras som ett sammanhållet system.

Två personer som redan arbetar utifrån det här synsättet är Jonas Tannerstad, chef för el och automation på Örebrobostäder (Öbo), och Oliver Larsson, vd på Energy Machines. Även om de verkar i olika delar av fastighetssektorn beskriver båda samma utveckling: ett skifte från isolerade åtgärder till en mer sammanhängande energilogik.

– Vi kan inte längre optimera en byggnad i taget. El, värme och ventilation hänger ihop, och därför måste även systemet optimeras som helhet, säger Jonas Tannerstad.

Oliver Larsson uttrycker samma resonemang:

– Det här är inte en teknisk omställning, utan en systemomställning. Värdena skapas när systemen kopplas ihop, inte när de byggs i nya stuprör.

När punktlösningar ersätts av helhetstänk

Branschens strukturella utmaningar märks tydligt i hur fastighetssektorn länge har arbetat. Upphandlingar och entreprenader har ofta fokuserat på enskilda insatser utan att se hur olika system samspelar. Det har lett till lösningar som kan fungera i en enskild byggnad, men som inte håller när de ska skalas upp till ett helt bestånd och som i vissa fall binder fastighetsägare vid kostsamma, proprietära plattformar.

På Örebrobostäder blev detta tydligt redan i början av 2000-talet. När bolaget skulle införa individuell mätning insåg Jonas Tannerstad och hans team att den dåvarande, proprietära tekniken saknade skalbarhet. Det blev startpunkten för att bygga en öppen och modulär systemarkitektur, där allt från undercentraler och ventilation till hissar kan kopplas in i samma logik.

– Utgår man från helheten blir det snabbt tydligt vilka lösningar som faktiskt hjälper systemet och vilka som bara skapar nya hinder. Det handlar om att bygga för att kunna skala, inte fastna, säger Tannerstad.

Oliver Larsson menar att samma mönster syns inom den privata sektorn.

– Branschen har länge arbetat i separata spår, som energi, förvaltning och juridik. Men smarta städer handlar om hur data och energi rör sig mellan spåren, säger han.

Drivkrafterna bakom omställningen

Dagens omställning drivs av flera starka yttre krafter. EU-regelverk, ökade krav på hållbarhetsrapportering och skärpta klimatmål gör att energiprestanda inte längre kan ses som en teknisk fråga, utan som en strategisk del av både ekonomi och riskhantering. Finansmarknaden förstärker utvecklingen ytterligare. Taxonomin, nya riskmodeller och bankernas krav påverkar nu hur fastigheter värderas, finansieras och utvecklas.

– Banker och investerare styr nu utvecklingen. För bara några år sedan var många rädda för att ta den här typen av risker, säger Oliver Larsson.

Han menar att nästa stora förändring kommer när dessa drivkrafter fullt ut integreras i företagens långsiktiga planering.

– 2025-2026 blir avgörande. Då kliver energiomställningen rakt in i bolagens femårsplaner. Energiomställningen är inte en hållbarhetsfråga längre, den är finansiell.

I denna förflyttning rör sig Energy Machines mellan flera sektorer samtidigt. Som privat aktör med nära kopplingar till både akademi, kommunala beställare och investerare ser Oliver Larsson hur utvecklingen allt oftare sker i mötet mellan dessa grupper.

– Vi jobbar egentligen i en triple-helix-modell. Vi bollar lika mycket med RISE och forskare som med fonder, kommunala bolag och privata fastighetsägare, säger han.

Att teknik-, finans- och juridikfrågor måste hanteras tillsammans är enligt honom en del av samma skifte. Tidigare behandlades de ofta var för sig, men när energin blir en systemfråga fungerar inte det längre.

Det ekonomiska perspektivet gör också att allt fler fastighetsbolag väljer att ta hem förvaltning, äga sin data och bygga öppna system som ger kontroll över hela energikedjan. Från produktion och distribution till användning och beteenden.

– När du vet vad som faktiskt händer i hundratals undercentraler kan du investera med en helt annan precision. Helhetsperspektivet är inte ett mjukt värde, det är ett ekonomiskt styrmedel, säger Jonas Tannerstad.

Beteenden – den osynliga energiläckan

Trots omfattande teknikinvesteringar är det ofta beteenden som står för de största energiförlusterna. Både hos boende och inom organisationer.

– Ett enda manuellt ingrepp kan få enorm effekt. Om någon skruvar på värmekurvan för att en person fryser kan det påverka energibalansen i ett helt kvarter, säger Oliver Larsson.

För att hantera detta har Öbo valt att arbeta med visualisering snarare än teknisk information. Ett konkret exempel är energibänken utanför en av fastigheterna, som byter färg beroende på belastning.

– Man behöver inte visa siffror, det räcker att visa när belastningen är hög. Den här bänken gör det omedelbart tydligt, och det gör stor skillnad, säger Jonas Tannerstad.

Från slutna till öppna system

Nästa steg i omställningen handlar om att undvika parallella och slutna system. Istället behöver man öppna plattformar som kan användas för flera olika behov. För både Öbo och Energy Machines är öppenhet inte en teknisk detalj, utan en grundförutsättning för att kunna skala.

Öbos öppna plattform gör det möjligt att använda samma sensorer och infrastruktur för allt från energioptimering och drift till omsorgstjänster, exempelvis att upptäcka avvikelser i vattenanvändning hos äldre.

– Med öppna gränssnitt kan samma komponenter användas till helt olika ändamål. Det är inte hållbart att köpa en separat lösning för varje funktion, säger Jonas Tannerstad.

Energy Machines arbetar på ett liknande sätt.

– Mycket av fastighetsautomation är fortfarande ineffektivt och proprietärt. Vi utvecklar våra styrsystem i öppna kodmiljöer, mer som ett techbolag än ett traditionellt fastighetsbolag. Det gör dem skalbara och enkla att vidareutveckla, säger Oliver Larsson.

Clima Energy Nordic – där fastighetsomställningen blir konkret

Det är just denna systemförflyttning som står i fokus för Clima Energy Nordic. Den 2 – 4 februari 2027 samlas fastighetsägare, energibolag, teknikutvecklare, investerare, akademi och beslutsfattare för att diskutera hur branschen kan gå från enskilda projekt till sammanhängande energisystem på stadsdelsnivå.

– Vi måste börja prata om hur allt hänger ihop. Energisystemen är inte bara hållbara, de är också ekonomiskt starka, säger Oliver Larsson.

Det är också därför forum som detta är så viktiga, menar Jonas Tannerstad:

– När energifrågan hamnar i ledningsgruppen behövs platser där man kan tänka tillsammans. Det är där förändringen sker.

Clima Energy Nordic är Nordens nya mötesplats för hållbara och energieffektiva fastigheter och anläggningar. Med fokus på effektiv energianvändning inom värme, ventilation och kyla för inomhusklimat möts fastighetsägare, investerare, installatörer, leverantörer, konsulter, forskare och beslutsfattare för att tillsammans driva på utvecklingen mot hållbara fastigheter, anläggningar och lönsamma investeringar.

Om Clima Energy Nordic