Swedbank om fastighetssektorns omställning: “Stärker konkurrenskraften”

Energieffektivisering och klimatanpassning handlar i allt högre grad om fastighetsbolagens ekonomi och konkurrenskraft. Ändå återstår ett stort steg för många aktörer: att omsätta ambitionerna i praktiken. Frågan är inte längre bara varför omställningen behövs, utan hur den ska genomföras.

Fastighetsbranschen har på många håll kommit långt i sitt omställningsarbete, inte minst bland de större bolagen. Samtidigt har tyngdpunkten förskjutits. Enligt Johanna Fager, hållbarhetschef på Swedbank, handlar utmaningen nu allt mer om att gå från planer och målsättningar till konkreta åtgärder.

– Idag ligger fokus mycket på genomförandet: energieffektivisering, återbruk, smartare energianvändning och klimatsmarta investeringar. De företag som står starkast är de som lyckas kombinera omställning med lönsamhet, säger hon.

När energiprestanda påverkar affären

De senaste årens höga räntor har samtidigt satt press på fastighetsbolagens ekonomi och gjort prioriteringar svårare. Investeringar behöver i högre grad kunna motiveras genom lägre kostnader och minskade risker. Dessutom behöver fastigheten fortsätta vara attraktiv för såväl hyresgäster som investerare.

Men förutsättningarna skiljer sig mycket mellan olika delar av branschen, enligt Sarah Lindholm på Swedbanks Sustainability Office.

– De stora bolagen driver i stor utsträckning omställningen själva. Där vi behöver göra mer är hos de mindre bolagen, som inte riktigt har kommit igång ännu, förklarar hon.

Samtidigt finns tydliga ekonomiska vinster för den som lyckas minska energianvändningen. En mer energieffektiv fastighet blir mindre känslig för svängningar på energimarknaden, vilket kan bidra till stabilare kostnader. Ett förbättrat driftnetto kan dessutom stärka fastighetens värde.

Finansiering blir en del av planen

För att genomföra åtgärden behövs kapital. Där får bankerna en roll som möjliggörare, men också som en del av fastighetsbolagens mer långsiktiga omställningsarbete. När enskilda energieffektiviseringsåtgärder kopplas ihop till en större plan blir finansieringen en del av helheten.

Marika Dimming, ansvarig för ESG Finance and Advisory på Swedbanks företagsenhet, arbetar nära företag som söker finansiering för bland annat energi- och omställningsinvesteringar.

– Vi erbjuder bland annat gröna lån och energilån till de fastighetsbolag som är kunder hos oss. Grön finansiering kan innebära bättre möjligheter att få lån hos Swedbank samt något lägre finansieringskostnader, säger Marika Dimming.

Nya krav gör tiden till en faktor

Det är dock inte bara möjligheten till ekonomiska vinster som driver utvecklingen. I Sverige ska byggnader med energiklass G ha förbättrats senast den 1 januari 2030 och energiklass F senast 2033. Eftersom nya beräkningsmetoder införs i slutet av 2026 går det inte att utifrån dagens energideklaration avgöra om en byggnad kommer att omfattas.

– Fastighetsbolag med de sämsta energiklasserna behöver börja sätta en plan för hur de ska klara kraven. Det går inte att vänta till sista stund, eftersom åtgärderna måste genomföras och trimmas in innan kraven börjar gälla, säger Sarah Lindholm.

För banken är fastighetens energiprestanda dessutom bara en del av riskbilden. Även klimatanpassning och möjligheten att försäkra fastigheten behöver vägas in när den långsiktiga risken bedöms.

– Det har vi sett exempel på i andra länder där ökade klimatrisker genererar högre försäkringskostnader. I vissa fall kan det till och med vara svårt att ens få sin fastighet försäkrad. Det kopplar också direkt till finansieringen och vår kreditrisk. Hela det här systemet hänger ihop, säger Johanna Fager.

Energiprestanda kommer in i finansieringsdialogen

Det långsiktiga perspektivet får därmed också konkreta konsekvenser i samtalet mellan fastighetsbolaget och banken. När delar av ett bestånd har sämre energiprestanda kan Swedbank vid en finansiering vilja se hur bolaget planerar att förbättra fastigheterna över tid.

– Om vi ser att några av fastigheterna har sämre energiklass vill vi se en energirenoveringsplan för hur energiprestandan ska förbättras, säger hon.

Men även med ekonomiska incitament och skärpta krav är steget från ambition till genomförande inte självklart. Fastighetsägaren behöver kunna bedöma vilka åtgärder som faktiskt ger bäst resultat i den enskilda byggnaden.

– Jag tror att komplexiteten skrämmer en del. Det kan upplevas svårt när man inte har börjat, medan de fastighetsbolag som har kommit igång har byggt upp kunskap och kan arbeta sig igenom beståndet steg för steg, säger Sarah Lindholm.

Därtill kommer investeringskostnaden. När ekonomin redan är pressad kan stora initiala utgifter vara svåra att prioritera, särskilt om det samtidigt råder osäkerhet kring avkastning, teknikval och hur olika regelverk ska tillämpas.

– Det har varit lite ryckigt i regelverken och mycket ligger fortfarande öppet för tolkning. Det kan skapa en osäkerhet som gör att beslut drar ut på tiden. Osäkerhet skapar alltid tröghet, säger Johanna Fager.

Helhetsgreppet kan bli en konkurrensfördel

För de fastighetsbolag som redan har tagit sig förbi hindren och börjat genomföra åtgärder finns däremot flera möjliga fördelar. Swedbanks bedömning är att aktörer som arbetar långsiktigt och ser omställningen som en helhet kommer att vara bättre positionerade när kraven ökar.

– Det blir lättare att hyra ut, lättare att finansiera, lättare att sälja och lättare att försäkra, konstaterar Marika Dimming.

Hur vägen dit ser ut varierar däremot från fastighet till fastighet. Någon universallösning finns inte. Sarah Lindholm menar därför att utgångspunkten bör vara den egna byggnadens förutsättningar och att rätt expertis behöver kopplas in för att avgöra vilka insatser som ger störst effekt.

– Gissa inte att solceller passar på din fastighet bara för att grannen har det. Utgå från fastighetens egna förutsättningar och ta hjälp av en energiexpert. Då får du en karta framåt som sedan kan användas för att inkludera i den vanliga underhållsplanen och i dialog med banken om finansieringsbehovet., säger Sarah Lindholm.

Omställningen kräver fler kompetenser

Kapital är med andra ord bara en del av ekvationen. För att lyckas med omställningen behöver flera olika kompetenser mötas. Det är en av idéerna bakom Clima Energy Nordic, där fastighetsbranschen samlas med aktörer inom bland annat energi, teknik och finansiering.

Swedbank medverkar i arbetet med mötesplatsen och ser den som en möjlighet att föra samman perspektiv som annars riskerar att hanteras var för sig.

– Vi banker är duktiga på finansiering, men här behöver vi kroka arm med andra för att nå ett bra slutresultat, säger Sarah Lindholm.

Johanna Fager framhåller samtidigt vikten av att inte reducera omställningen till en kostnad som fastighetsbolagen tvingas ta för att leva upp till nya krav.

– Se det som en strategisk investering. De som redan i dag arbetar med energieffektivisering och klimatanpassning bygger inte bara mer hållbara fastigheter. De stärker också sin konkurrenskraft, minskar riskerna och står bättre rustade framåt, säger hon.

Sara Lindholm fyller i:

– I de allra flesta fall kan energieffektivisering också förbättra marginalerna. Det finns en win-win här.

Om Clima Energy Nordic

Clima Energy Nordic är den första nordiska mötesplatsen med fokus på effektiv energianvändning inom kyla, värme och ventilation för inomhusklimat. Den 2–4 februari 2027 på Svenska Mässan i Göteborg möts fastighetsägare, installatörer, leverantörer, experter och beslutsfattare för att dela kunskap, skapa affärer och tillsammans driva utvecklingen mot energieffektiva och hållbara fastigheter.

Läs mer om Clima Energy Nordic och boka biljett »